第16章 包租公
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周洪宇把唐文基叫了过来,询问了他筹备的公司情况和进展。
唐文基告诉他,其实马特上次去羊城找了一个比较适合的烂尾楼,很适合他们作为公司总部,仓储和维修中心的综合体。
是1991年,一个香港的船运商投资新建的,花了一年时间就建好了,大楼的主体外墙都已经装饰过了,只差内部没有装修,还是毛坯建筑。
因为伊拉克战争,导致他的公司亏损严重,又加上事业上的诸多不顺,让他放弃了在内地做生意的想法。
这座大楼差不多完工时,这名港商已经拿不出现金,支付余下的工程款。
现在,周洪宇要是能拿出600万,然后再贷款1400万,这栋16楼的房子就属于他了。
唐文基根本就不知道周洪宇在股市捞了多少钱?
所以他很担心周洪宇财务状况。
周洪宇没有丝毫犹豫,他准备拿出100万美元,转到新公司的名下。
在唐文基要走之前,他还交代,最好搞个中外合资的外壳,在现行的国内政策下,这样就能够享受到最大优惠。
周洪宇准备做一个计划书。
好好规划一下,接下来半年里,怎样才能做到完善的投资计划,最高效率的使用自己的资金?
因为在这个年代,国内对外汇的使用管控很严,很难把人民币兑换成外币。
所以就必须把自己赚的人民币尽快用到投资上面去。
房地产是绝对的一块肥肉,周洪宇决定把自己国内的资金大部分用于这方面。
但是这一方面,他资金不够充裕,又没有人脉关系,就连建筑和房地产开发的基础知识都没有。
周洪宇绞尽脑汁想到一个绝世的商业策划。
“银行按揭,无限循环贷款”
中国人民银行于1995年8月颁布了《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》,从而标志着我国银行商业性住房贷款走上正轨。
但当时的条件是比较严格的,一是要求有提供双重保证即抵押(质押)担保与保证担保,二是最高期限为10年,三是要求借款人先有存款,存款金额不少于房价款的30%。
这个暂行办法还是针对当时的国情来制定的,有很多的漏洞,执行的条件对周洪宇说,可谓是非常宽松。
周洪宇首先打算成立一个二手房买卖,租赁公司。
这个在香港多如牛毛,规章制度完善到令人发指,绝对不会出现被人坑的现象。
只有他们坑别人,没有人坑到他们。
到时候挖一个人才过来,负责大陆这边的公司,名字都想好了叫“安居房产”。
如果要顺利的实施这个计划。有两个先决条件。
第一,这些房子的租金必须有超过银行的贷款利率。
第二,这些房子必须要有较高的出租率。
符合这两种特征的,其实还是有很多的。
酒店旅馆,名校旁边的学区房,繁华地带的写字楼等等。
酒店旅馆周洪宇暂时没有那么多资金插足,他需要的是快速无限循环,那个太慢了。一
写字楼这个相对风险大,明年的金融危机可能会让一大批公司企业倒闭,房屋的空置率会成倍提高。
再说了,等金融风暴以后可以大规模抄底,现在为时过早。
现在就是学区房了,这个绝对可以有。
中国绝大多数老百姓,都有一个共同思想,望子成龙。
为了小孩有一个良好的学习环境,找一个好的学校是必然的。
租房陪读,就是最常见的。
如果要做到循环贷款,首要的条件就是银行的利率要远低于房租。
现如今阶段国内的银行利率非常高,平常的贷款利率至少都有12%到15%,最高的甚至可以达到20%。
这样的行情下,明显是不适合做房产按揭的,但现金存款绝对是稳赚不亏。
因为今年南斯拉夫中国大使馆被炸事件,西方与中国之间的关系破裂,双方都互不信任。
这样的国际环境下,外汇储备就显得尤为重要了。
现行的金融管制政策开始加强,针对外汇的兑换条件和数量都进行严格把控。
普通的老百姓需要兑换美元,如果按照基本流程申请,是不可能获得审核通过的
这就导致了黑市上货币兑换的比率远超过了官方报价,一般都是1:11或者是1:12。
与此同时,也间接加大了银行吸储外汇的难度,不得已之下,央行公布了最新的外汇存储方案。
用人民币作为外汇存储的利息。
作为补偿,外汇存储的利息是人民币存储利息的一倍。
也就是说,存储利率最少也有20%,最高可以达到40%。
国内的大环境如此,也就造成了购房按揭条款如同虚设。
因为根本没有多少人能够承受如此高昂的利息。
周洪宇如果想贷出大批现金,那就只能把目光对准国外。
国外银行的贷款利率一边保持保持在3%—10%之间,且贷款的条件比较严苛。
但是有一个国家完全打破了陈规,它堪称国际金融行业里面的搅屎棍。
在整个90年代,他们的银行在国际上大放光彩,不仅仅在国际银行前十排行榜上占据了过半的数量,更是把日元推广到了全世界。
RB央行为了推广日元,也为了稳定国内的通货膨胀,制定了低息政策。
他们的利率低的可怕,后世的RB银行的利率,甚至是负利率。
就是说去银行存钱不仅没有利息给储户,甚至还要缴纳微薄的利息给银行。
现阶段RB银行贷款利率是0.42%,低的令人发指,比现阶段国内银行的贷款利率,足足低了三十多倍。
现在国际上很流行的一种赚钱模式,就是用日元贷款,然后兑换成美元,存进美国银行,赚取利息差。
由于这些年美国联邦基金目标利率和RB银行官方贴现利率之间的利差约为5%,所以很多人就靠这个赚钱维持生计,特别是在东南亚国家的那些人群。
泰国首富阿布朗先生,前期就是依靠着仅有的家产,疯狂的借贷,投资买房,反复循环,迅速积累起了大量的财富。
不过这个家伙,实在太过疯狂、贪婪,根本就不知收敛为何物。
虽然表面上的财富已经超过40亿美元,但实际上身负欠债的额度已经远远超过了这个数值。
亚洲金融危机爆发之后,这个家伙也是一夜之间一贫如洗,全家人甚至只能依靠乞讨为生。
许多人都为之唏嘘。
这简直就是一步天堂,一步地狱。
这也是亚洲金融危机中的最典型破产案例之一。
传说中的躺着赚钱就是这样个模式。
但关键需要把握好分寸,
周洪宇现在也想玩笔大的,差不多也是这样的模式。
打一个比方,周洪宇用自己的钱,购买了北上广深的500套房子,均价20万,总共花了一个亿。
把这些房产做抵押给RB的银行,然后贷出相当于5000万到8000万人民币的日元。
再把这些日元兑换成美元,存入中国银行,因为中国银行可以用美元存款做抵押借出人民币。(不是贷款,借人民币只要收手续费)
而且中国银行给出的外资存款利率远高于人民币存款利率,大概会有20%—40%的利率(定期存款年限决定利率)。
这样一算,中国银行每年会支付存款利息1000万到3200万人民币。
500套房产,全部算学区房,每套房,每个月收1000多的房租,一年刚好两万。
也可以按照房价10%的价钱,收取年租金。
因为全囯每个地方的房价不一样,这样的租赁方式更为合理。
这样一算,每年房租将近1000万人民币。
综上一起核算,从中国银行借出5000万到8000万人民币,加上存款利息1000万至3200万人民币不等,再加上房租1000万人民币。
那么最少可以再增加7000万人民币,最多可以再增加1.22亿人民币的流动资金。
没错,除去手续费,最多的可以再拿到1亿人民币的现金。
再拿这些钱去买房,然后再贷款,又再次买房……
如此反复循环,只要周洪宇愿意,他就能把整个中国买下来,但是前提他要到98年之前完成这个布局。
98年之后,因为金融危机的影响,银行利率会降下来,国家的房改政策也会重新颁布。
周洪宇的包租公梦想,雏形已现,就缺一个职业经理团队了。
周洪宇把唐文基叫了过来,询问了他筹备的公司情况和进展。
唐文基告诉他,其实马特上次去羊城找了一个比较适合的烂尾楼,很适合他们作为公司总部,仓储和维修中心的综合体。
是1991年,一个香港的船运商投资新建的,花了一年时间就建好了,大楼的主体外墙都已经装饰过了,只差内部没有装修,还是毛坯建筑。
因为伊拉克战争,导致他的公司亏损严重,又加上事业上的诸多不顺,让他放弃了在内地做生意的想法。
这座大楼差不多完工时,这名港商已经拿不出现金,支付余下的工程款。
现在,周洪宇要是能拿出600万,然后再贷款1400万,这栋16楼的房子就属于他了。
唐文基根本就不知道周洪宇在股市捞了多少钱?
所以他很担心周洪宇财务状况。
周洪宇没有丝毫犹豫,他准备拿出100万美元,转到新公司的名下。
在唐文基要走之前,他还交代,最好搞个中外合资的外壳,在现行的国内政策下,这样就能够享受到最大优惠。
周洪宇准备做一个计划书。
好好规划一下,接下来半年里,怎样才能做到完善的投资计划,最高效率的使用自己的资金?
因为在这个年代,国内对外汇的使用管控很严,很难把人民币兑换成外币。
所以就必须把自己赚的人民币尽快用到投资上面去。
房地产是绝对的一块肥肉,周洪宇决定把自己国内的资金大部分用于这方面。
但是这一方面,他资金不够充裕,又没有人脉关系,就连建筑和房地产开发的基础知识都没有。
周洪宇绞尽脑汁想到一个绝世的商业策划。
“银行按揭,无限循环贷款”
中国人民银行于1995年8月颁布了《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》,从而标志着我国银行商业性住房贷款走上正轨。
但当时的条件是比较严格的,一是要求有提供双重保证即抵押(质押)担保与保证担保,二是最高期限为10年,三是要求借款人先有存款,存款金额不少于房价款的30%。
这个暂行办法还是针对当时的国情来制定的,有很多的漏洞,执行的条件对周洪宇说,可谓是非常宽松。
周洪宇首先打算成立一个二手房买卖,租赁公司。
这个在香港多如牛毛,规章制度完善到令人发指,绝对不会出现被人坑的现象。
只有他们坑别人,没有人坑到他们。
到时候挖一个人才过来,负责大陆这边的公司,名字都想好了叫“安居房产”。
如果要顺利的实施这个计划。有两个先决条件。
第一,这些房子的租金必须有超过银行的贷款利率。
第二,这些房子必须要有较高的出租率。
符合这两种特征的,其实还是有很多的。
酒店旅馆,名校旁边的学区房,繁华地带的写字楼等等。
酒店旅馆周洪宇暂时没有那么多资金插足,他需要的是快速无限循环,那个太慢了。一
写字楼这个相对风险大,明年的金融危机可能会让一大批公司企业倒闭,房屋的空置率会成倍提高。
再说了,等金融风暴以后可以大规模抄底,现在为时过早。
现在就是学区房了,这个绝对可以有。
中国绝大多数老百姓,都有一个共同思想,望子成龙。
为了小孩有一个良好的学习环境,找一个好的学校是必然的。
租房陪读,就是最常见的。
如果要做到循环贷款,首要的条件就是银行的利率要远低于房租。
现如今阶段国内的银行利率非常高,平常的贷款利率至少都有12%到15%,最高的甚至可以达到20%。
这样的行情下,明显是不适合做房产按揭的,但现金存款绝对是稳赚不亏。
因为今年南斯拉夫中国大使馆被炸事件,西方与中国之间的关系破裂,双方都互不信任。
这样的国际环境下,外汇储备就显得尤为重要了。
现行的金融管制政策开始加强,针对外汇的兑换条件和数量都进行严格把控。
普通的老百姓需要兑换美元,如果按照基本流程申请,是不可能获得审核通过的
这就导致了黑市上货币兑换的比率远超过了官方报价,一般都是1:11或者是1:12。
与此同时,也间接加大了银行吸储外汇的难度,不得已之下,央行公布了最新的外汇存储方案。
用人民币作为外汇存储的利息。
作为补偿,外汇存储的利息是人民币存储利息的一倍。
也就是说,存储利率最少也有20%,最高可以达到40%。
国内的大环境如此,也就造成了购房按揭条款如同虚设。
因为根本没有多少人能够承受如此高昂的利息。
周洪宇如果想贷出大批现金,那就只能把目光对准国外。
国外银行的贷款利率一边保持保持在3%—10%之间,且贷款的条件比较严苛。
但是有一个国家完全打破了陈规,它堪称国际金融行业里面的搅屎棍。
在整个90年代,他们的银行在国际上大放光彩,不仅仅在国际银行前十排行榜上占据了过半的数量,更是把日元推广到了全世界。
RB央行为了推广日元,也为了稳定国内的通货膨胀,制定了低息政策。
他们的利率低的可怕,后世的RB银行的利率,甚至是负利率。
就是说去银行存钱不仅没有利息给储户,甚至还要缴纳微薄的利息给银行。
现阶段RB银行贷款利率是0.42%,低的令人发指,比现阶段国内银行的贷款利率,足足低了三十多倍。
现在国际上很流行的一种赚钱模式,就是用日元贷款,然后兑换成美元,存进美国银行,赚取利息差。
由于这些年美国联邦基金目标利率和RB银行官方贴现利率之间的利差约为5%,所以很多人就靠这个赚钱维持生计,特别是在东南亚国家的那些人群。
泰国首富阿布朗先生,前期就是依靠着仅有的家产,疯狂的借贷,投资买房,反复循环,迅速积累起了大量的财富。
不过这个家伙,实在太过疯狂、贪婪,根本就不知收敛为何物。
虽然表面上的财富已经超过40亿美元,但实际上身负欠债的额度已经远远超过了这个数值。
亚洲金融危机爆发之后,这个家伙也是一夜之间一贫如洗,全家人甚至只能依靠乞讨为生。
许多人都为之唏嘘。
这简直就是一步天堂,一步地狱。
这也是亚洲金融危机中的最典型破产案例之一。
传说中的躺着赚钱就是这样个模式。
但关键需要把握好分寸,
周洪宇现在也想玩笔大的,差不多也是这样的模式。
打一个比方,周洪宇用自己的钱,购买了北上广深的500套房子,均价20万,总共花了一个亿。
把这些房产做抵押给RB的银行,然后贷出相当于5000万到8000万人民币的日元。
再把这些日元兑换成美元,存入中国银行,因为中国银行可以用美元存款做抵押借出人民币。(不是贷款,借人民币只要收手续费)
而且中国银行给出的外资存款利率远高于人民币存款利率,大概会有20%—40%的利率(定期存款年限决定利率)。
这样一算,中国银行每年会支付存款利息1000万到3200万人民币。
500套房产,全部算学区房,每套房,每个月收1000多的房租,一年刚好两万。
也可以按照房价10%的价钱,收取年租金。
因为全囯每个地方的房价不一样,这样的租赁方式更为合理。
这样一算,每年房租将近1000万人民币。
综上一起核算,从中国银行借出5000万到8000万人民币,加上存款利息1000万至3200万人民币不等,再加上房租1000万人民币。
那么最少可以再增加7000万人民币,最多可以再增加1.22亿人民币的流动资金。
没错,除去手续费,最多的可以再拿到1亿人民币的现金。
再拿这些钱去买房,然后再贷款,又再次买房……
如此反复循环,只要周洪宇愿意,他就能把整个中国买下来,但是前提他要到98年之前完成这个布局。
98年之后,因为金融危机的影响,银行利率会降下来,国家的房改政策也会重新颁布。
周洪宇的包租公梦想,雏形已现,就缺一个职业经理团队了。