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第五十五章:高低配(求推荐)

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    默认了?

    还是懒得解释?

    王流心思百转。

    或许这就是人性吧,别人一个不经意的举动,就能引人浮想联翩。

    很显然,王流也没能免俗,内心产生了一股大多数人都会有的遐思……绝不是他自己自恋。

    “我还是老规矩,一碗拉面。”张晓颖脆声道。

    “好嘞,两位稍等,面马上就来。”老板吆喝一声,转身走了。

    “对了,刚才听你跟你经理介绍我说,这就是刚才说到的宏兴置业老板……怎么,你们之前在讨论我吗?”

    王流把思绪从张晓颖对他早已芳心暗许、情愫暗生,只是一直羞于启齿上扯了回来,随便找了一个话头,闲扯道。

    不能再想了,再想就少儿不宜了。

    张晓颖点点头,道:“听说你把纺织厂那块地接下来了?”

    “消息够灵通啊。”王流诧异的看她一眼,道:“是有这事,怎么了?”

    张晓颖迟疑一下,认真道:“接之前你有了解过那块地的情况吗?”

    王流笑道:“当然了解过,你问这些干嘛?”

    张晓颖眉头一皱,暗暗着急道:“知道你还敢接?那块地在郊区,位置偏僻,就算把项目做成也不好卖,开发成本还高,一个弄不好就得赔钱,风险这么大,别人推都来不及,你怎么敢去接呢?”

    “这不是刚来市里,没有根基,其它项目都轮不到我去接吗。”王流自嘲道。

    张晓颖叹气道:“那也不能去接这块地啊,这就是个烂摊子,好不容易赚到点钱,你想都赔进去吗?”

    王流笑了笑,道:“其实没你说的这么危险,真的,我仔细考虑过,如果操盘得当,钱多少还是能赚到点的,赔更不可能。”

    张晓颖直视着他,眼神狐疑道:“你是认真的?怎么操盘?”

    王流反问道:“房地产一共有几种楼盘?”

    “这要看你怎么分了,按价格、按高度、按结构、按户型,甚至按政策也能分,属性不同,叫法也不同。”说到自己专业,张晓颖如数家珍。

    王流随意道:“就按价格来分吧。”

    张晓颖脱口而出,道:“那就简单了,常见的就有普通住宅、公寓式住宅、高档住宅、联排、独栋别墅等。”

    王流道:“如果让你来选,你觉的哪种盘最赚钱?”

    张晓颖沉思一瞬,道:“从售价来看,当然是别墅售价最高,不过别墅都是低层,容积率一般只有零点几,对土地的利用率有点低,从货值上来看,还不如做普通住宅,纯高层。

    打个简单的比方,一块一万平的地,如果做别墅,容积率一般只有0.5左右,再高密度就会有点大,影响房子品质,那能到手的建筑面积就是五千平,南华目前的别墅售价是接近三千每平,就按三千来算,整个项目的货值就是1500万。

    而如果做成高层,容积率通常会在1.8,甚至2以上,如果是2,那能到手的建筑面积就是两万平,现在郊区的房价都在一千一二,就按一千来算,那整个项目的货值至少也是两千万,比纯做别墅还高五百万,你说哪种楼盘最赚钱。”

    “不愧是行家,分析的一针见血,按你说的来看,肯定是做高层最划算。”王流竖起颗大拇指,笑着称赞道。

    张晓颖嘴角微翘,透着一股小傲娇。

    “不过……为什么不能把两种楼盘组合到一块呢?”王流话音一转。

    张晓颖脸上的笑容顿时一僵,小嘴微张,紧皱起眉头道:“两种楼盘……组合到一块?”

    王流点点头:“对,就是把别墅和普通住宅搭配起来,组成高低配,用高层来提高土地利用率,用别墅来尽可能的提升楼盘的综合货值。

    还拿你说的那块一万平的地来举例吧,假设容积率是二,那建筑面积就是两万平,如果全做高层,房价是一千,那整个项目的货值就是两千万。

    但如果分出一部分面积来做别墅呢?

    假设分出三千平来做别墅,就按你说的每平三千块来计算,别墅这块的货值就是九百万。

    剩下一万七千平继续做高层,房价一千,这部分的货值也有1700万。

    两块加起来,建筑面积还是两万平,但综合货值却有2600万,比做纯高层还多600万,这样来组合,是不是更划算?”

    张晓颖小嘴圆张,一双美眸紧紧盯着王流,眼中目光流转。

    王流隐隐有点小得意,虽然不知道她具体在想什么,但从她一脸懵逼的表情上也能猜出个大概,八成是在感慨……还能这么玩?

    是的,就是能这么玩。

    这就是高低配,后世开发商的一种常见开发套路。

    其实也是无奈之举,房价飞涨,群众怨声载道,国家频频出手调控,房企的毛利率一压再压,拿地成本却越来越高,逼得开发商们只能削尖了头发丝,想方设法给自己增加利润。

    别看只是一道简单的组合题,但这层窗户纸不捅破,真就没人想到还能这么做。

    国内房地产业发展近四十年,高低配这种楼盘,也是直到10年前后才逐渐流行起来。

    眼下才98年,房地产开发方式还略显简单粗暴,拿地、盖房、销售,像条流水线,还没到后世那么精细。

    至少从张晓颖的反应上来看,高低配这种玩法,她还是头一次听说,冲击感十足,抿着嘴久久没有说话。

    气氛突然有些沉闷。

    “面来了,两位请慢用。”一声吆喝,老板端着面走了过来。

    “来,吃饭吃饭。”王流顺势出声,打破了沉闷,端起碗放到张晓颖面前,又贴心的递了双筷子。

    张晓颖默默挑起两根面,低头刚想吃,又猛然抬头紧紧看向王流,沉声道:“你是怎么想到要这么组合的?”

    从数据来看,显然是高低配开发效益更高,但……一个专业建筑设计师,居然被一个外行给教育了,简直是耻辱。

    王流笑道:“还能怎么想?都是被逼的呗,纺织厂那块地的情况你知道,既然拿下了,我总不能做亏本买卖,想赚钱,只能逼着自己去想效益更高的操盘方案。”

    这也是他敢接纺织厂这块地的原因之一,成本太高?收益有限?那就改变操盘方案,提高开发效益,多出来的这部分货值,可也是他的利润。

    “当然,我就是纸上谈兵,动动嘴皮子还行,具体该怎么设计,高低搭配各自分配多少比例,还得靠你这位专业人士来进行。”

    从刚才的分析可以看出,别墅分配到的面积越大,整个楼盘的货值也就越高,但是还得兼顾到土地利用率,这就涉及到复杂的运算。

    以王流初中都没毕业的高学历,这种活他显然是不屑于去干的。

    被逼无奈,突发奇想到一种新设计倒是也合理,反正绝对不是她专业能力不足……这么一想,张晓颖心情稍缓,重重点头道:

    “你放心,我会按照你的想法,认真来设计的。”

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