第六章 店铺选址
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做任何实体的生意，特别是做零售其实都离不开人，货，场三个要素。
人不单是指人流，还有指经营者。货就是指有没有好的产品，场地其实就是房地产现在说的地段，地段，还是地段。
所谓位置决定生死，经营决定利润！如果产品没有问题，一个好的位置起码决定你百分之五十的胜率，剩下的百分之五十就是经营者。
因为地段或者商圈起码决定人流旺，有人才能有生意。至于做不做得成生意就靠产品，服务，还有经营者。
李元来自己总结几个点：
首先懒蛋是做不好生意，很多人都以为开了一个店生意就自己来了，如果你打工就没有问题，老板会照发工资，但是自己的生意需要不断的补货，流程，处理问题，服务好不好要调整.
生意不好的时候要发现问题去解决，还要应付各种事情，晚上还要管账算账。
因为李元来的同学就有个开奶茶店，前期投资30万，没有核算成本，原来有小工帮忙还可以，后来小工走了，两夫妻也懒，经常下午才开门，也不宣传，人来店里面要什么没什么，生意2年半加上投资总共亏了60万也是醉了。
其次笨蛋做不好生意，李元来说的笨蛋，是不会算计，做店不算账，买卖难兴旺。做生意需要学会各种各样的经营技巧，需要很灵活的处理很多具体的问题.
你如果脑子很笨，就想着开店就是进货，或者做点东西出来，摆好货，然后等着顾客来买，生意不好，自己没感觉到自己的不对，不会改变，害怕改变，你也是完蛋玩意。
再次注重细节。零售或者开实体店做的好的人，都有一个共同的特点，就是细节，细节做的好的基本都是高手，有的时候经常说，开店如同绣花，在店里做事的时候，都是慢悠悠的，不急不慢的.
因为店里很多事情，你说有多难做，也不难，但是就是繁琐，所以推荐最喜欢用的是列表工作方法，就是先坐在前台，拿出割开的纸，1234567，把要做的事情，一个一个的写出来，然后按照上面一个一个的做，这样就简单多了。
所以做好一个店是不容易，上面一些总结可以做参考，避免很多弯路，当然做大后就是管理，制度，培训的问题。
李元来决定先到人流旺的商圈去看看，选一个店首先是看环境，我们看店的时候要看看附近有没有居民区，有没有工业区，有没有写字楼，有没有商圈，是不是靠近菜市场，店门口的楼房都有多少层等基本的信息.
也要看看附近有没有什么同类型的店铺，有几个这样的店铺，是年轻人在做还是老年人在做，是自己做还是连锁加盟，有没有什么大商场，大商场的价格怎么样，店的门口有没有马路，马路左右两边有没有栏杆，对面的顾客能不能直接走到这个店里，这样才能初步判断。
李元来走着走着看到花城街道有一家咖啡店门口贴转让，然后进去店点了一杯咖啡坐下观察，不过咖啡出品一般。店铺在一个十字路，拐角的位置往住是开店的理想地点，两条街的交叉处，可以产生“拐角效应”。
拐角位置还有一个优点是可以增加橱窗陈列的面积。两条街道的往来人流汇集于此，会有较多的过路人光顾。李元来坐了3小时统计一下人流，和入店购买的人流。
一般我们统计理论人流，而入店购买是的实际人流，例如1000个人流一天，进店是百分之十就是100人进店购买，乘以他的客单价比如30元，可以算出3000元每天营业额，一个月9万的营业额，人员工资5个人平均2万到2万5左右.
如果你的店铺铺租超过5万的，这个还没有算购买原材料，税费，水电的成本.
所以如果一天只能做3000营业额，这个店铺肯定没钱赚甚至亏本。
所以这个店铺肯定是不合适的，因为连理论的人流营业额都覆盖不了店铺的成本，店铺开在这里肯定是不行的。
而且产品的定价也要和周边对比，李元来去了附近调查第一有没有同类型竞争店铺，周边消费水平，如果周边的消费水平20元的水平，你卖30元当然会削弱店铺的竞争力。
综合周边和店铺的情况，李元来决定去和老板沟通一下，再了解一下实际情况。
“你好，请问你们这个店铺要转让吗？可以了解一下情况吗？”
“是的，我姓袁，因为我要移民，所以想转让这个店铺，请问你是开什么店吗？”
“我也是想开咖啡奶茶店的，你们这里铺租是多少，具体面积是多少？”
“这里铺租48000元一个月，面积335方，如果你是想开咖啡奶茶店，这个面积应该合适，最主要的是很多设备和装饰都适合你用~！你可以省下很多功夫和时间。不过如果你想盘下这个店，我可以不要转让费，但是我要求你不能开除现在的店员，因为他们刚出来，不能因为我的移民而让他们丢了工作，做人起码要有交待。”袁先生发出铿锵有力声音。
李元来听完有一点感动，现在这么厚道的人已经很少见了，就算要走，也要把员工的后路给安排好。
你像之前浙省有个火锅店的老板，他的加盟店发生爆炸把员工都烧伤了.
其实如果是黑心的老板肯定是加盟店我就不管了，但是这个浙省的老板却是把自己的别墅和豪车都卖了给加盟店员工医治，自己却租房子住，保守估计最少要1000万以上.
但是老板无怨无悔，他说不能让员工一辈子都毁了，他其他的员工也把当月的工资除了生活费都捐出来给烧伤的员工治病和烧伤后的整容回复，所以现在社会的正能量是值得宣扬的.
如果现实有这种好老板也是值得追随的，李元来觉得这个是值得相交的人，不过也不能第一次就全相信别人，只能在观察。
然后李元来说到：“如果我盘下这个店，可以答应你不开除店员，前提是能符合我的条件，如果有些偷奸耍滑或者其他问题，一样不要这样的员工。今天我先回去考虑一下，如果确认了再和谈剩下的细节。”
“好的没有问题，大家留个电话方便联系~！”
李元来准备走多几个地方对比一下，再最后决定。接下来一周时间李元来陆续走了几个地方的店铺，有些店铺不是铺租高了，就是位置不好。
要么就是人流少和周边客单价低，或者是周边很多同类竞品的店铺。最终还是决定花城街道这家店铺，因为开业不需要大装修，可以快速营业和回笼资金，准备再和老板洽谈一下细节。
“袁先生，你好，我决定盘下你的店铺，我们来商量一下细节，这边押金2个月，两个月付一次租金是吧？今天可以先给5万订金，余下一周后处理完，如果没有问题，我让律师拟定合同和转让细节。”
“李先生，其他的问题不大，希望你遵守我们约定，善待我的员工。如果有任何问题，可以随时致电给我？”
接下来才把店铺事情处理好。然后找人装修换了招牌，在停业期间也和店里面原来的员工培训和让林微帮他们办理入职。
和店铺的员工开了会。看着他们稚气未脱的脸，了解了他们的情况，都是没读什么书就出来打工，家里也穷。也没有一技之长，出到大城市打拼只能做些底层的工作.
但是据袁先生介绍他们因为知道生活不容易，所以工作的时候格外卖力。
“你们袁先生已经移民了，临走之前还把你们托付给我们，虽然公司刚成立，但是相信培训的时候已经尝试过我们的新产品，一定会大卖。因为我们的产品有别人没有的优势，希望你们把你们的努力表现出来，不要辜负袁先生对你们的期待，张涛，你年纪大一点，现在由你先担任店长，管理好门店，每个人先在原基础加百分之二十的工资，等店铺开业了，做的好了再看表现加工资，但是有一句话要说在前头，如果有谁偷奸耍滑，那不要说加工资，能不能留你都是个问题，你们自己好好把握。”李元来说完就转身出去了。
心想刚才那波逼装的是有点水平，现在的人要恩威并施，新官上任三把火，想要马儿跑就要给点草，但是跑的快还要加大棒一起才能有效。
做任何实体的生意，特别是做零售其实都离不开人，货，场三个要素。
人不单是指人流，还有指经营者。货就是指有没有好的产品，场地其实就是房地产现在说的地段，地段，还是地段。
所谓位置决定生死，经营决定利润！如果产品没有问题，一个好的位置起码决定你百分之五十的胜率，剩下的百分之五十就是经营者。
因为地段或者商圈起码决定人流旺，有人才能有生意。至于做不做得成生意就靠产品，服务，还有经营者。
李元来自己总结几个点：
首先懒蛋是做不好生意，很多人都以为开了一个店生意就自己来了，如果你打工就没有问题，老板会照发工资，但是自己的生意需要不断的补货，流程，处理问题，服务好不好要调整.
生意不好的时候要发现问题去解决，还要应付各种事情，晚上还要管账算账。
因为李元来的同学就有个开奶茶店，前期投资30万，没有核算成本，原来有小工帮忙还可以，后来小工走了，两夫妻也懒，经常下午才开门，也不宣传，人来店里面要什么没什么，生意2年半加上投资总共亏了60万也是醉了。
其次笨蛋做不好生意，李元来说的笨蛋，是不会算计，做店不算账，买卖难兴旺。做生意需要学会各种各样的经营技巧，需要很灵活的处理很多具体的问题.
你如果脑子很笨，就想着开店就是进货，或者做点东西出来，摆好货，然后等着顾客来买，生意不好，自己没感觉到自己的不对，不会改变，害怕改变，你也是完蛋玩意。
再次注重细节。零售或者开实体店做的好的人，都有一个共同的特点，就是细节，细节做的好的基本都是高手，有的时候经常说，开店如同绣花，在店里做事的时候，都是慢悠悠的，不急不慢的.
因为店里很多事情，你说有多难做，也不难，但是就是繁琐，所以推荐最喜欢用的是列表工作方法，就是先坐在前台，拿出割开的纸，1234567，把要做的事情，一个一个的写出来，然后按照上面一个一个的做，这样就简单多了。
所以做好一个店是不容易，上面一些总结可以做参考，避免很多弯路，当然做大后就是管理，制度，培训的问题。
李元来决定先到人流旺的商圈去看看，选一个店首先是看环境，我们看店的时候要看看附近有没有居民区，有没有工业区，有没有写字楼，有没有商圈，是不是靠近菜市场，店门口的楼房都有多少层等基本的信息.
也要看看附近有没有什么同类型的店铺，有几个这样的店铺，是年轻人在做还是老年人在做，是自己做还是连锁加盟，有没有什么大商场，大商场的价格怎么样，店的门口有没有马路，马路左右两边有没有栏杆，对面的顾客能不能直接走到这个店里，这样才能初步判断。
李元来走着走着看到花城街道有一家咖啡店门口贴转让，然后进去店点了一杯咖啡坐下观察，不过咖啡出品一般。店铺在一个十字路，拐角的位置往住是开店的理想地点，两条街的交叉处，可以产生“拐角效应”。
拐角位置还有一个优点是可以增加橱窗陈列的面积。两条街道的往来人流汇集于此，会有较多的过路人光顾。李元来坐了3小时统计一下人流，和入店购买的人流。
一般我们统计理论人流，而入店购买是的实际人流，例如1000个人流一天，进店是百分之十就是100人进店购买，乘以他的客单价比如30元，可以算出3000元每天营业额，一个月9万的营业额，人员工资5个人平均2万到2万5左右.
如果你的店铺铺租超过5万的，这个还没有算购买原材料，税费，水电的成本.
所以如果一天只能做3000营业额，这个店铺肯定没钱赚甚至亏本。
所以这个店铺肯定是不合适的，因为连理论的人流营业额都覆盖不了店铺的成本，店铺开在这里肯定是不行的。
而且产品的定价也要和周边对比，李元来去了附近调查第一有没有同类型竞争店铺，周边消费水平，如果周边的消费水平20元的水平，你卖30元当然会削弱店铺的竞争力。
综合周边和店铺的情况，李元来决定去和老板沟通一下，再了解一下实际情况。
“你好，请问你们这个店铺要转让吗？可以了解一下情况吗？”
“是的，我姓袁，因为我要移民，所以想转让这个店铺，请问你是开什么店吗？”
“我也是想开咖啡奶茶店的，你们这里铺租是多少，具体面积是多少？”
“这里铺租48000元一个月，面积335方，如果你是想开咖啡奶茶店，这个面积应该合适，最主要的是很多设备和装饰都适合你用~！你可以省下很多功夫和时间。不过如果你想盘下这个店，我可以不要转让费，但是我要求你不能开除现在的店员，因为他们刚出来，不能因为我的移民而让他们丢了工作，做人起码要有交待。”袁先生发出铿锵有力声音。
李元来听完有一点感动，现在这么厚道的人已经很少见了，就算要走，也要把员工的后路给安排好。
你像之前浙省有个火锅店的老板，他的加盟店发生爆炸把员工都烧伤了.
其实如果是黑心的老板肯定是加盟店我就不管了，但是这个浙省的老板却是把自己的别墅和豪车都卖了给加盟店员工医治，自己却租房子住，保守估计最少要1000万以上.
但是老板无怨无悔，他说不能让员工一辈子都毁了，他其他的员工也把当月的工资除了生活费都捐出来给烧伤的员工治病和烧伤后的整容回复，所以现在社会的正能量是值得宣扬的.
如果现实有这种好老板也是值得追随的，李元来觉得这个是值得相交的人，不过也不能第一次就全相信别人，只能在观察。
然后李元来说到：“如果我盘下这个店，可以答应你不开除店员，前提是能符合我的条件，如果有些偷奸耍滑或者其他问题，一样不要这样的员工。今天我先回去考虑一下，如果确认了再和谈剩下的细节。”
“好的没有问题，大家留个电话方便联系~！”
李元来准备走多几个地方对比一下，再最后决定。接下来一周时间李元来陆续走了几个地方的店铺，有些店铺不是铺租高了，就是位置不好。
要么就是人流少和周边客单价低，或者是周边很多同类竞品的店铺。最终还是决定花城街道这家店铺，因为开业不需要大装修，可以快速营业和回笼资金，准备再和老板洽谈一下细节。
“袁先生，你好，我决定盘下你的店铺，我们来商量一下细节，这边押金2个月，两个月付一次租金是吧？今天可以先给5万订金，余下一周后处理完，如果没有问题，我让律师拟定合同和转让细节。”
“李先生，其他的问题不大，希望你遵守我们约定，善待我的员工。如果有任何问题，可以随时致电给我？”
接下来才把店铺事情处理好。然后找人装修换了招牌，在停业期间也和店里面原来的员工培训和让林微帮他们办理入职。
和店铺的员工开了会。看着他们稚气未脱的脸，了解了他们的情况，都是没读什么书就出来打工，家里也穷。也没有一技之长，出到大城市打拼只能做些底层的工作.
但是据袁先生介绍他们因为知道生活不容易，所以工作的时候格外卖力。
“你们袁先生已经移民了，临走之前还把你们托付给我们，虽然公司刚成立，但是相信培训的时候已经尝试过我们的新产品，一定会大卖。因为我们的产品有别人没有的优势，希望你们把你们的努力表现出来，不要辜负袁先生对你们的期待，张涛，你年纪大一点，现在由你先担任店长，管理好门店，每个人先在原基础加百分之二十的工资，等店铺开业了，做的好了再看表现加工资，但是有一句话要说在前头，如果有谁偷奸耍滑，那不要说加工资，能不能留你都是个问题，你们自己好好把握。”李元来说完就转身出去了。
心想刚才那波逼装的是有点水平，现在的人要恩威并施，新官上任三把火，想要马儿跑就要给点草，但是跑的快还要加大棒一起才能有效。